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  • 20. April 2022
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Private Veräußerungsgeschäfte – Keine Besteuerung des auf das häusliche Arbeitszimmer entfallenden Veräußerungsgewinns

Beispielsfall:

Sie verkaufen Ihre Immobilie, im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts, innerhalb der zehnjährigen Haltefrist, mit einem Gewinn von 100.000,– EUR. Diese nutzen Sie zu eigenen Wohnzwecken und haben sich ein häusliches Arbeitszimmer zu beruflichen Zwecken eingerichtet.

Der Anteil Ihres Arbeitszimmers an der Wohnung beträgt 10%, was also einen Gewinnanteil von 10.000,– EUR ausmacht.

Dieser Gewinnanteil unterlag nach vorheriger Regelung der Einkommensteuer.

Bei einer Besteuerung zum Spitzensatz würde dies den Steuerzahler 4.500,– EUR extra kosten.

Änderung

Diese Regelung änderte sich nun mit dem BFH-Urteil vom 01.03.2021, was jedem Betroffenen gefallen dürfte, denn:

Wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie innerhalb der zehnjährigen Haltefrist veräußert, ist dieser Veräußerungsgewinn auch insoweit von der Besteuerung ausgenommen, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt.

Noch nicht ganz verstanden? Anhand der folgenden Fragen lässt sich herausfinden, ob auch Sie betroffen sein könnten:

Habe ich einen steuerlich relevanten “privaten Veräußerungsgewinn" aus meiner Immobilie erzielt?

Ein Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften liegt grundsätzlich vor, wenn sich bei der Gegenüberstellung des Veräußerungspreises einerseits und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten andererseits, abzüglich der Abnutzung der Immobilie und zzgl. der Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf, ein Überschuss ergibt.

Was bedeutet innerhalb der “zehnjährigen Haltefrist"?

Ein privates Veräußerungsgeschäft kann nur vorliegen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Besaßen Sie eine Immobilie also länger als zehn Jahre, erzielen Sie keinen privaten Veräußerungsgewinn.

Was sind “Überschusseinkünfte"?

Zu den Überschusseinkünften zählen z.B. Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Dazu gehören bspw. Löhne und Gehälter. Sie sind also typisch für Einkünfte aus einem Arbeitnehmer/Arbeitgeber Verhältnis.

Haben Sie sich also ein häusliches Arbeitszimmer zu solch beruflichen Zwecken eingerichtet, können Sie unter den Anwendungsbereich der Neuregelung fallen.

Im Gegensatz zu den Überschusseinkünften stehen die Gewinneinkünfte.

Dazu gehören z.B. selbständige oder gewerbliche Einkünfte. Sind Sie also unternehmerisch bzw. betrieblich tätig und haben sich zu solch einem Zweck ein häusliches Arbeitszimmer eingerichtet, fallen Sie nicht unter den Anwendungsbereich der Neuregelung.

Jedoch gibt es für den Fall eines zum betrieblichen Zweck eingerichteten Arbeitszimmers eine selbständige Regelung, die greifen könnte.

Was also, wenn ich einen privaten Veräußerungsgewinn mit meiner Immobilie – innerhalb einer Zeit von zehn Jahren – erzielt habe?

Dann unterliegt dieser Gewinn grundsätzlich der Einkommensteuer.

Um die Besteuerung bei der Aufgabe des eigenen Wohnsitzes zu vermeiden, wurden Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, jedoch vom privaten Veräußerungsgewinn ausgenommen.

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt voraus, dass Ihre Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und auch von Ihnen – zumindest auch – bewohnt wurde.

D.h. eine reine Vermietung stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dar, das gemeinsame Bewohnen mit bspw. dem Partner hingegen schon.

Gilt diese Ausnahme auch für mein häusliches Arbeitszimmer, welches sich in meiner Eigentumswohnung befindet?

Ja, dies hat der BFH neulich entschieden. Auch das – für die Erzielung von Überschusseinkünften – häuslich genutzte Arbeitszimmer ist von der Besteuerung ausgenommen.

Im Falle eines Verkaufs Ihrer Immobilie mit häuslichem Arbeitszimmer, wenden Sie sich gerne an das Team von AHW, wir beraten Sie gerne!

Gerne beraten Sie zu Ihren steuerlichen oder rechtlichen Fragestellungen oder Problemen umfassend unser Partner, Herr Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Steuerberater Christoph Felten, LL.M. OEC. und unsere Mitarbeitern, Frau Steuerberaterin Silke Kreischer, Fachberaterin für Unternehmensnachfolge

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