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  • 17. August 2022
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  • Rechtsberatung

Mietrecht in der Energiekrise: Handlungsbedarf bei Vorauszahlungen in Mietverhältnissen

Angesichts steigender Energiekosten aufgrund der derzeit herrschenden Weltmarktsituation werden Unternehmer*innen und Endverbraucher*innen stark belastet. Dies wirkt sich auch auf vermietete Immobilien aus, so dass Vermieter*innen und Mieter*innen gut beraten sind, jetzt zu handeln.

Vorauszahlungen nicht mehr angemessen

Die in vielen Mietverhältnissen regelmäßig vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten, die Mieter*innen zur Abdeckung der jährlich entstehenden Kosten monatlich zu zahlen haben, sollen den tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Hierdurch sollen vor allem Mieter*innen vor erheblichen Nachzahlungen im Zusammenhang mit der finalen Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten im Verbrauchsjahr geschützt werden. Aber auch Vermieter*innen haben ein nachvollziehbares Interesse daran, nicht mit eigenen finanziellen Mitteln die durchaus erheblichen Verbrauchskosten der Mieter*innen (zinslos) vorzufinanzieren. Die bislang vereinbarten Beträge, die sich an den bisherigen Heiz- und Betriebskosten orientieren, dürften angesichts der angekündigten bzw. bereits praktizierten Preissteigerungen im Energie- als auch im Dienstleistungssektor daher in den allermeisten Fällen nicht mehr kostendeckend und somit auch nicht mehr angemessen sein, so dass hier Handlungsbedarf besteht.

Anpassung – aber wie?

Grundsätzlich können Vermieter*innen, aber auch Mieter*innen eine Anpassung der Vorauszahlungen einseitig – d.h. ohne Zustimmung oder Vereinbarung mit dem Vertragspartner – verlangen. Eine solche Anpassung – Erhöhung oder Reduzierung – darf rechtlich jedoch nicht jederzeit, sondern lediglich anlassbezogen – nach einer Abrechnung – erfolgen. Aufgrund des Umstandes, dass derzeit wohl keine Abrechnung ein solches Anpassungsverlangen aus rechtlicher Sicht begründen dürfte, weil erst die künftige Abrechnung eine Anpassung rechtfertigen wird, ist diese Handlungsoption aus rechtlicher Sicht einseitig nicht möglich.

Zur Vermeidung dieses rechtlichen Schwebezustandes bei sich derzeit bereits abzeichnender Notwendigkeit empfehlen wir Vermieter*innen, ihre Mieter*innen schriftlich über die Notwendigkeit der Anpassung der Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten aufgrund steigender Kosten zu informieren und diesen die Möglichkeit einzuräumen, die Vorauszahlungen auf freiwilliger Basis anzupassen. Um buchhalterisch als Vermieter*in keine Überraschungen zu erleben, sollten Mieter*innen darauf hingewiesen werden, dass sie im Falle einer Erhöhung der Vorauszahlungen die Vermieterin oder den Vermieter vorab über die gewünschte Erhöhung, aber auch über die Aufteilung der beabsichtigten Erhöhung zwischen Heizkostenvorauszahlungsanteil und Betriebskostenvorauszahlungsanteil informieren sollen.

Als Mieter*in empfehlen wir Ihnen, mit Ihrer Vermieterin oder Ihrem Vermieter Kontakt aufzunehmen und eine Erhöhung vorzuschlagen.

Selbstverständlich bleibt es Vermieter*innen und Mieter*innen überlassen, ob Sie bereits jetzt Anpassungen treffen wollen. Eine rechtliche Pflicht hierzu besteht – wie ausgeführt – derzeit nicht. Gleichwohl ist es ratsam, jetzt tätig zu werden, um Nachzahlungen – die durchaus streitig und somit auch Gegenstand eines Rechtsstreites werden können – zu vermeiden.

Kontakt

Wir von der AHW Unternehmerkanzlei sind auf die mietrechtliche Beratung einschließlich der Begleitung in streitigen Angelegenheiten spezialisiert. Unser Ansprechpartner, Herr Rechtsanwalt Dr. Sascha Horn, steht Ihnen gerne telefonisch unter 02236 3982-608 oder per E-Mail unter sascha.horn@ahw-unternehmerkanzlei.de zur Verfügung.

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