Wie Sie vielleicht den Medien entnommen haben, tritt zum 01. Januar 2025 die neue Grundsteuer in Kraft. Die Finanzämter werden Sie bereits in 2022 auffordern, eine Feststellungserklärung abzugeben. Deshalb müssen Sie als Besitzer:innen eines Grundstücks, eines Wohnungseigentums oder von land- und forstwirtschaftlicher Fläche jetzt handeln. Gleiches gilt für Unternehmen, die Eigentümer eines Grundstücks sind. Daher möchten wir Ihnen einen ersten Überblick über die Grundsteuerreform und die geplanten Abgabefristen für die anstehenden Feststellungserklärungen geben.

Was wird sich ändern und warum?

Bislang ist die Grundsteuer auf Basis des Einheitswertes festgesetzt worden. Der Einheitswert als Berechnungsgrundlage basiert auf den Wertverhältnissen eines Grundstücks zur Zeit des Hauptfeststellungszeitpunktes 01. Januar 1964 in Westdeutschland und dem 01. Januar 1935 in Ostdeutschland. Ursprünglich sollte dieser Einheitswert alle sechs Jahre neu berechnet werden. Wegen des hohen Verwaltungsaufwandes wurde zu den bezeichneten Jahren der Einheitswert jedoch erst- und letztmalig berechnet.

Dieses Versäumnis führt dazu, dass der zugrunde liegende Einheitswert erheblich vom tatsächlichen Wert eines Grundstücks abweichen kann, da etwa die Wertminderung eines 1970 errichteten Hauses und die moderne Ausstattung eines 2015 errichteten Hauses vernachlässigt werden, weshalb unter Umständen für die beiden Häuser der gleiche Einheitswert als Berechnungsgrundlage dient. Diese hat das Bundesverfassungsgericht als gleichheitswidrig beurteilt und den Gesetzgeber zur Änderung des Grundsteuergesetzes verpflichtet.

In 2019 wurde daher per Gesetz die Reform der Grundsteuer beschlossen. Infolgedessen müssen seitdem in Deutschland ca. 36 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe für Zwecke der Grundsteuer auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01. Januar 2022 neu bewertet werden.

Die Finanzämter werden zukünftig neue, individuelle Grundsteuerwerte feststellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt und sodann alle sieben Jahre im Rahmen einer Hauptfeststellung neu ermittelt werden. Bis zum Ablauf des Kalenderjahres 2024 berechnet sich die Grundsteuer jedoch weiterhin nach den bisherigen Regelungen. Durch Anpassung des Hebesatzes soll die Grundsteuerreform für die jeweilige Gemeinde möglichst aufkommensneutral sein. Inwieweit sie aber für Sie neutral bzw. belastend sein wird, kann an dieser Stelle und zu dieser Zeit pauschal nicht beantwortet werden.

Bundesmodell oder Ländermodell – was gilt?

Der Gesetzgeber hat auf Bundesebene ein sog. Bundesmodell verabschiedet. Dieses Bundesmodell enthält jedoch eine Öffnungsklausel. Danach können die Bundesländer eine abweichende Regelung zur Ermittlung der Grundsteuer nutzen, das sog. Ländermodell. Von dieser Öffnungsklausel hat das Land Nordrhein-Westfalen keinen Gebrauch gemacht, wohl aber Baden Württemberg, Bayern, Sachsen, Niedersachsen, Hamburg, Hessen und das Saarland. Die Folge ist, dass es unterschiedliche Bewertungsmethoden für die Ermittlung der Grundsteuer geben wird.

Welche Abgabefristen für die Feststellungserklärungen sind zu beachten?

Sie werden in diesem Jahr von der Finanzverwaltung angeschrieben und zur Abgabe der Feststellungserklärungen aufgefordert. Laut dem Grundsteuergesetz beträgt die Abgabefrist einen Monat nach dem Zeitpunkt der Aufforderung. Derzeit sieht es danach aus, dass Sie die Feststellungserklärungen im Zeitraum vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 abgeben müssen.

Unser Hinweis:

Die Abgabefrist ist sehr knapp bemessen. Insbesondere Eigentümer von vielen Grundstücken – dies gilt insbesondere für Immobilienunternehmen – dürften Schwierigkeiten haben, die gesetzte Frist einzuhalten. Sachbearbeiter müssen in die Thematik eingearbeitet und Unterlagen für die verschiedenen Bewertungsmodelle gesammelt und verarbeitet werden.

Was können Sie tun?

Für die Feststellungserklärung sind bestimmte Sachverhaltsinformationen erforderlich. Diese können aus folgenden Unterlagen ermittelt werden:

• Grundbuchauszug / Bestandsnachweis
• Einheitswertbescheid / Grundsteuermessbescheid
• Unterlagen über Eigentumsverhältnisse
• Kaufverträge, Lagepläne
• Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
• Anträge EU-Fördermittel
• Erklärungen zum Viehbestand (HI-Tier, Tierseuchenkasse)

Zur optimalen Vorbereitung können Sie diese Unterlagen bereits im Vorfeld der Abgabefrist zusammenstellen.

Gerne beantworten wir Ihre grundsätzlichen Fragen zur Reform der Grundsteuer. Ihre Ansprechpartner zu diesem Thema sind Herr Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Steuerberater Christoph Felten und Frau Steuerberaterin, Fachberaterin für Unternehmensnachfolge Silke Kreischer. Sie sind unter grundsteuer@ahw-unternehmerkanzlei.de für Sie erreichbar.