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  • 10. Mai 2021
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ALLES ZUR UMSATZSTEUER, Teil 4: Umsatzsteuer bei Vermietung – Wichtige Neuigkeiten zu Ihrer Immobilie

Erleichterung beim Vorsteuerabzug bei Anschaffung oder Bau eines Objektes

Wie immer im Umsatzsteuerrecht, gilt auch bei Bau oder Erwerb von Immobilien, dass es für die Frage des Vorsteuerabzugs aus bezogenen Leistungen darauf ankommt, wie die Immobilie genutzt werden soll. Ist eine umsatzsteuerpflichtige Nutzung geplant, besteht auch ein (sofortiger) Vorsteuerabzug – umgekehrt entsprechend nicht.

Es stellt sich die Frage, wann und wie Sie dem Finanzamt mitteilen müssen, dass Sie beabsichtigen, Ihre Immobilie steuerpflichtig zu nutzen. Eine naheliegende Möglichkeit ist natürlich, die entsprechenden Vorsteuerbeträge im Rahmen einer unterjährigen Umsatzsteuervoranmeldung an das Finanzamt zu melden.

Aufgrund einer aktuellen Rechtsprechung ist aber neu, dass Sie die Dokumentation der umsatzsteuerpflichtigen Aufwendungen für diese Immobilie im Rahmen Ihrer Umsatzsteuererklärung auch im Nachgang „zeitnah“ erstellen können. Das kann dann wichtig werden, wenn die tatsächliche Nutzungsabsicht für die Immobilie noch nicht ganz klar ist oder wenn Sie es versäumen, das Finanzamt zu einem früheren Zeitpunkt in Kenntnis zu setzen.

Aus Liquiditätsgesichtspunkten bleibt es allerdings die bessere Lösung, die Vorsteuerbeträge bereits unterjährig geltend zu machen und hierauf nicht bis zur Jahressteuererklärung zu warten.

Vorsteuerberichtigung bei Leerstand

Zu den – zugegeben – etwas komplizierteren Vorschriften im Umsatzsteuerrecht gehört der § 15a UStG. Hier geht es im Wesentlichen darum, dass geltend gemachte Vorsteuerbeträge aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Immobilien anteilig an das Finanzamt zurückgezahlt werden müssen, wenn die Nutzung der Immobilie sich innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung ändert.

Beispiel:

A errichtet eine Immobilie, die er umsatzsteuerpflichtig vermieten will und dies auch (zunächst) tut. Bei der Herstellung sind ihm Vorsteuerbeträge in Höhe von EUR 100.000 entstanden. Nach 5 Jahren zieht der Mieter aus und dem A gelingt nur eine steuerfreie Vermietung an Ärzte.

Lösung:

Ab dem Jahr 6 hat der A bis zum Ende des 10. Jahres jährlich 1/10 der ursprünglichen Vorsteuerbeträge an das Finanzamt zurückzuzahlen.

Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Die Aufteilung der Vorsteuern für gemischt genutzte Gebäude ist im Grunde seit jeher Gegentand von Diskussionen mit der Finanzverwaltung.

Wird beispielsweise ein Gebäude errichtet, das im Erdgeschoss an einen Einzelhändler und in den 3 (gleich großen) Obergeschlossen zu Wohnzwecken vermietet wird, wie dies in Innenstadtlagen typisch ist, stellt sich die Frage, in welcher Höhe der Vermieter die Vorsteuern z.B. aus den Herstellungskosten für das Gebäude geltend machen kann.

Die deutsche Finanzverwaltung geht davon aus, dass allein eine Aufteilung nach dem sogenannten Flächenschlüssel zulässig ist. Für den Vermieter wäre hingegen in der Regel eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel günstiger, da die Mieten pro Quadratmeter im gewerblichen Bereich höher sind als bei Wohnimmobilien.

Bereits geklärt war, dass eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel gewählt werden kann, wenn es erhebliche Ausstattungsunterschiede zwischen den gewerblichen Flächen und den privaten Flächen gibt – was häufig der Fall ist. Die Beweislast, dass der Flächenschlüssel präziser ist als der Umsatzschlüssel, liegt beim Finanzamt.

Wichtig ist nun eine neue Entscheidung, wonach der Vermieter an den einmal gewählten Aufteilungsmaßstab nicht gebunden ist, sondern dieser im Verlaufe der Vermietung geändert werden kann.

Beispiel:

A vermietet eine gemischt genutzte Immobilie. Diese wird im Erdgeschoss steuerpflichtig und in den drei Obergeschossen steuerfrei vermietet. Da A diese Immobilie bereits seit vielen Jahren besitzt und vermietet, im laufenden Betrieb keine wesentlichen Vorsteuerbeträge angefallen sind und A zudem keine Lust hatte, sich mit dem Finanzamt zu streiten, wendet er den Flächenschlüssel zur Vorsteueraufteilung an.

Im Jahr 2021 plant er umfangreiche Sanierungsarbeiten der gesamten Immobilie, bei der entsprechend hohe Vorsteuerbeträge anfallen werden.

Lösung:

Sofern die Voraussetzungen vorliegen (erhebliche Ausstattungsunterschiede), kann A ab dem Jahr 2021 auf die Vorsteueraufteilung nach dem Umsatzsteuerschlüssel wechseln.

Berichtigungsfähige Rechnung: Mietvertrag ohne offenen Umsatzsteuerausweis

Das Recht zum Abzug von Vorsteuern setzt im Grunde voraus, dass der Unternehmer im Besitz einer ordnungsgemäßen Rechnung über die von ihm bezogenen Leistungen ist.

In der Vergangenheit kam es leider oft vor, dass der Vorsteuerabzug nachträglich durch das Finanzamt gestrichen wurde, da die betreffende Rechnung einen formalen Mangel hatte.

Glücklicherweise ist inzwischen geklärt, dass viele Rechnungen mit Rückwirkung berichtigt werden können. Das gilt jedenfalls dann, wenn diese gewisse Mindestangaben enthielten.

Eine dieser Mindestangaben ist die offen ausgewiesene Umsatzsteuer.

Aktuell war über einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Mieter Vorsteuer für die von ihm gezahlte Miete geltend machen wollte, jedoch über keine Rechnung verfügte. Er verwies auf den bestehenden Mietvertrag, in dem geregelt war, dass die Miete „zuzüglich der jeweils gesetzlichen Umsatzsteuer“ zu zahlen war.

Dem Gericht genügte diese Formulierung nicht. Dem Mieter blieb der Vorsteuerabzug endgültig versagt.

Praxistipp:

Auch wenn ein Mietvertrag grundsätzlich als Rechnung angesehen werden kann, wenn er alle Bestandteile einer Rechnung enthält, empfehlen wir stets zusätzlich zum Mietvertrag mit Miet(dauer)rechnungen zu arbeiten, um den Vorsteuerabzug aus der Miete nicht zu gefährden.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung,

Ihr Christoph Schlich

Christoph Schlich

Dipl.-Wi. Jur. (FH)
christoph.schlich@ahw-unternehmerkanzlei.de

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